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http://esf.soufun.com搜房二手房网 2005 年5 月20 日 金黔在线
选房 考察性价化
如今的二手房市场,大多是通过中介公司来完成交易的。中介公司房源充足,可供购房者选择的余地较大,但要选择一家有实力、有信誉的中介公司。
特别提示:
1、选房时一定要分清购房目的是自己居住还是投资,选择自住房应考虑:考察交通、生活是否便利;考察房屋的市政配套、物业管理水平;观察供水、供电、供气能否保证,交通、排污、通讯是否通畅;
2、了解小区物业管理可提供的服务项目及各项收费标准,拜访邻居,了解周边居住环境;
3、了解该住房的使用年限及土地使用期限;该房屋的用途;有无欠交物业管理费以及水、电、煤气等费用;
4、确认房屋的准确面积;观察房屋的内部结构、户型、管线是否合理;天花板、墙壁是否有问题;
5、了解住宅的内部结构图,因为如果你买了房以后打算装修,一定要问清楚管线的走向、承重墙的位置等,以免造成不必要的麻烦。还要注意是否有私搭私建部分;
6、比较判断该房产的价值。可通过对市场上的二手房比较判断价值,也可委托中介机构或评估机构进行评估。
看房 难明产权是关键
决定购房之前,一定要验明所购房屋的产权现状。产权不明确,有纠纷的一定不能购买,这往往是市民在购房时最容易忽视的一个环节,也是产生购房风险的根源。
特别提示:
1、土地、房屋产权的关系是否明晰,有无遗留纠纷问题,防止一房两卖;
2、审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等;
3、要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用住房。集资房需要单位盖章后才能真正上市交易,而经济适用住房要住满5年才能上市交易。
签合同 确认买卖双方合法身份
这里提到的合同有两种,如果是通过中介购买二手房,除了直接同房屋产权所有人签署的《买卖契约》,还要同中介公司签署《房产中介合同》。
特别提示:
1、房产中介合同,在法律上叫做居间合同,是指居间人、中介公司、向委托人报告订立的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。签署前一要审查其资格,看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的委托授权书,以确认对方是卖主的合法代理人;
2、要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容,特别要注意是否盖章及写清有关日期;
3、签订《房产中介合同》或《买卖契约》时,买方需交纳购房首付款或订金,切记此款应亲自交给卖主,并由卖主出具收据。交给其他人,一定要审查对方的委托授权书,以确认对方是卖主的合法代理人。
办手续 必要程序不能简化
经过以上三道程序后,将进入买房的实质性阶段。具体是:房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。
特别提示:
1、购房后应尽快办理房产证,并督促卖方尽快迁出户口;
2、办理二手房贷款环节较多、需要时间较长,手续繁琐。目前,市场上出现了专门代办各类按揭贷款业务的中介机构,可提高办贷效率,加快房款速度,承担交易风险,如果工作忙可以找他们代办;
3、千万不要因为亲戚朋友介绍而简化程序,不要私下交易,要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。
交房 按照合同约定执行
办理完以上手续后,买卖双方按合同条款交接房屋,验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施,验收合格后买方付款。
特别提示:
1、买方在未取得房地产证前,不应付清全部房款。因为在审批办证的过程中,如手续有问题,就办不了房地产证;
2、关于税费的交纳应在《买卖契约》中注明由哪一方缴纳,未注明的要按照规定各自承担。
领证 必须本人到场
按照房地产交易中心规定,领取房地产证时,必须本人到场,如本人因故不能到场领证,应提前办理委托领证公证手续。有关专家提醒广大购房者,以上步骤只是基本程序,在实际交易过程中可能会有很多特殊情况发生,因此广大购房者在购房时遇到问题应及时到有关部门咨询。
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