华国强:延长营业税时限为新商品房价格推波助澜

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2006 年5 月31 日王琛搜房二手房网

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九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》的调控细则中将二手房营业税免征期限延长至五年的做法引发对于发展二手房市场的担忧，二手房市场会不会将再遭痛击？能不能如愿实现调控效果？

千万家总经理华国强认为，营业税免征期限的延长将使二手房交易量下降，但房价在短时间内不会回落，相反，二手房市场客户转战一手，为新商品房价格推波助澜。

▲ 华国强观点：

此次的调控政策，恰好印证了他年初在《2006年二手房市场十大猜想》里的猜测，即国家今年将着重以微调为主，不断完善去年的宏观政策，由此次的新政，我们再次看到，政府对关系到民生大计的房价问题的高度重视与调控的决心。总体来讲，本次调控的细则制订是体现得较人性化，例如对购买建筑面积90平米以下的仍执行首付款比例20％的规定，而不是像以住一样搞一刀切，我们看到政府在政策制定上的进步。但从本次调控的三个大方向来看，却存在着自相矛盾的瑕疵。我们看到本次调控是从三个方向来制定的：一．增加供给比如对经济适用房建设的指导，对建立廉租房制度的的强调;二．减小需求例如营业税免征期限的延长、首付比例的提搞;第三是调整住房结构方面，例如对新开工商品住宅建设户型面积的限制，对土地使用标准的规定等等，都在细则上做了较为实操性的指导。但从各细则的预期效应来讲，一定会产生矛盾及不平衡，尤其是营业税免征年限的延长，必将带来与宏观调控目的相违背的几个影响：

第一：营业税免征期限的延长，将使二手房交易量下降，但房价在短时间内不会回落。

受政策利空影响，消费者将有可能推迟置业，重新进入观望期，直接影响到二手房交易量，但从历次的调控经验来看，再严厉的调控都很难在短时间内对北京的房价造成影响，尤其是税收的增加，一定是转嫁到买家头上，从而使得房价虚高严重，且会在后期造成需求的报复性增长与放量。因为北京是一个严重的供需不平衡的城市，从不缺少买家。

第二：二手房供需比例再次拉大，二手商品房成交受阻

营业税免征期限延长，也许将使一部份投机者望而生畏，不感轻涉，将有效控制房地产市场的投机成分，但与此同时，二手房市场内的房源供给也受到影响，减小供给量，减弱流通率，使当前房地产市场的供需结构矛盾越发严重，尤其成交量一路上涨的二手商品房，消费者的选择性受到影响，减少了成交机率，也将使得北京二手房市场的供需矛盾有增无减。而这与国六条中强调的要积极发展住房二级市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难是相违背的。

第三：二手房市场客户转战一手，为新商品房价格推波助澜

随着市场的发展，二手房市场的客户与一手房市场的客户的互补性也就越强。当买房人发现，在二级市场买房要缴如此高的税费时，二手房的性价比优势将失去吸引力，使二级市场的消费者直接转战一手新盘，而需求的增长将助推开发商调高房价，强势地位更趋明显。

最后，华国强先生强调说：虽然此次对中低价房的供应出台了很多利好政策，但问题是：中低价位的房子形成一定规模，还有待时日，而面对目前如此强烈的刚性需求应如何解决？，同时对房价的调节不能简单动用税收杠杆，真正解决有效供应才是正途，应深入了解供求矛盾。为什么目前二手房市场供求比例存在严重不平衡？公房房源无比紧缺，而租赁市场却存在着客户少，房源多的情况？众所周知，目前公房出租成本为几乎为零，收益率较高，使得大部分公房业主愿意投入租赁市场而不将其进入流通市场消化，导致二手房源紧缺，通过增加公房业主的出租成本和出租责任，从而将其从租赁市场转为流通市场，增加有效房源供给才是有效方法之一，税收制度的建立不应停留在李逵的三板斧上。