链家：将会让京城二手房市场出现集中过户现象

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2006 年7 月27 日链家

[摘要] 2006年7月18日，国税总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（以下简称《通知》），这也让二手房市场上一度传闻的个人所得税征收问题有了一个明确的答案。在今年的一系列宏观调控政

首先，《通知》规定：“个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并征收”，这就意味着此次个税的征收将会是一个“强制性”的征收方式；那么，相比当前的自愿申报缴纳方式，必然会增加交易者的交易成本。而该政策的实施日期为2006年8月1日，也就是说现在距离政策实施也就四天左右的时间，那么，为了减少交易成本，增加房产出售收益，二手房市场必然又会出现5月底营业税实施前那样的集中过户现象。

其次，个人所得税的实施在一定程度上会增加房产交易双方的交易成本，交易成本的增加，会降低房产交易双方的交易意愿。因此，“链家地产”认为，2006年8月1日政策实施后，二手房源的供给和需求客户均会出现一定幅度的下降，从而会导致交易量在短期内的下降；不过，交易量的下降主要是那些涉及个税的房产，这就决定了房产的交易价格在短期交易量下降时间段并不会出现明显的变化；但是，随着二手房交易量的回升，由于税费转嫁的原因会使得二手房的价格出现一定的上涨。

第三，经历近两年的宏观调控，消费者对于政策的接受能力已经大大增强，这就决定了该政策对市场影响的持续时间不会很长。
另外，细看此次国税出台的《通知》与之前北京市出台的政策（《北京市关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》京财税[2003]732号）相比有了一些不同，应该是更具体和更明确，主要表现在几个方面：
首先，合理费用更加细化。之前文件的合理费用是指纳税人购买、出售过程中缴纳的相关税费；而此次《通知》的合理费用指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，在一定程度上表明政策的制定也更加的科学。
其次，更加明确了减除房屋原值的标准，细分成5大类。

第三，对于合理费用中的住房装修费用进行了一个明确的量化规定，以便于操作的实施性。

第四，在此次《通知》中规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；而之前的政策是指现住房出售前后1年按市场价重新购房的出售者，均可享受享有优惠。

第五，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
另外，在此次《通知》中，有一点与之前一样还是存在疑问的，那就是“家庭唯一生活用房”应该如何来界定。

·国税总局发布征收个人二手房转让所得税通知

具体案例：出售商品房因个税征收会增加2%左右的成本

2002年12月，赵先生在团结湖区域附近购买了一套商品住宅，商品建筑容积率为2.0，但该房屋面积为100平米，当时购房价格为6500元/平米，则其房屋购买总价为65万元，装修费用花了5万元。在购买此套房产时，赵先生首付了20万，其余的45万通过银行贷款。如果现在赵先生想将这套房产通过“链家地产”以9000元/平米出售给张小姐，出售总价为90万。假设截止出售时赵先生总共所还的贷款利息为4万元，则出售者赵先生在此次个税政策实施后应该缴纳的个人所得税为19995，也就是说赵先生出售房产在个税实施后将会增加2.22%的成本。

个人转让商品住房所得征收个人所得税的计算表
项目		计算过程	结果
售房收入		9000×100	900000
购房原值	房价款	6500×100	650000
	契税	6500×100×1.5%	9750
	印花税	6500×100×0.05%	325
转让环节税费	营业税	9000×100×5%	45000
	城市维护建设税	9000×100×5%×7%	3150
	教育费附加	9000×100×5%×3%	1350
	印花税	9000×100×0.05%	450
合理费用	住房装修费	——	50000
合理费用	贷款利息	——	40000
个人所得税		（900000-650000-9750-325-45000-3150-1350-450-50000-40000）×20%	19995
链家地产市场研发中心提供

具体案例：已购公房出售因个税征收成本增加明显

2001年10月，丁小姐在方庄区域附近购买了一套公房，建筑容积率为3.0，但该房屋面积为60平米，丁小姐购买的公房没有超标，当时花费了4万元的装修费，占购房原值的16.7%；同时丁小姐购买这套房产时没有实现贷款。现在丁小姐想将这套房产通过“链家地产”以7500元/平米出售给马小姐，出售总价为45万。则出售者丁小姐在此次个税政策实施后应该缴纳的个人所得税为29617.8，也就是说丁小姐出售房产在个税实施后将会增加6.6%的成本。

个人转让已购公房所得征收个人所得税的计算表
项目		计算过程	结果
售房收入		7500×60	450000
购房原值	房价款	4000×60	240000
购房原值	土地出让金	1560×60×1%	936
转让环节税费	营业税	7500×60×5%	22500
	城市维护建设税	7500×60×5%×7%	1575
	教育费附加	7500×60×5%×3%	675
	印花税	7500×60×0.05%	225
合理费用	住房装修费	4000×60×15%	36000
合理费用	贷款利息	——	——
个人所得税		（450000-240000-936-22500-1575-675-225-36000）×20%	29617.8
链家地产市场研发中心提供