强征个税的大限逼近二手房市场掀起过户狂潮

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2006 年7 月28 日上海证券报

[摘要] 国税总局7月26日发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。国税总局昨天（27日）又发布《进一步明

国税总局昨天（27日）又发布《进一步明确个人转让住房所得征收个人所得税有关问题》的通知，强调此次不是出台新政策，只是对原有规定的进一步完善和细化，是要加强征管。

受上述消息影响，昨天（27日），一些地方的房地产交易大厅再现千人过户的疯狂场面。一位权威人士透露，上海、北京等地的相关细则已经浮出水面，基本会严格按照国税总局的要求执行，强征的可能性很大。【延伸阅读：地产星期八：调控细则给杭州楼市带来什么？】

卖方为赶“末班车”主动降价

昨天（27日），个税强征新政公开的第一天，上海证券报记者从沪上各家中介了解下来，短短一天时间中，不符合免税条件的卖家中接近两成主动进行了降价，意欲赶在政策大限来临之前挤上交易“末班车”。

“这一天的成交量可以说是激增、激增！”昨天（27日），汉宇不动产一家门店店长嗓子都有点沙哑，“比平时有近2倍的增长。”他透露，有些买卖双方平时一直在价格上胶着，卖家不肯降价，买家却又不能接受；但是昨天（27日）的强征个税一经传出，很多这种情形的买卖双方迅速达成妥协成交。

“我们前天晚上就开始忙碌起来了。”中原地产上海虹口区区域副总监瞿玲表示。一方面，中介需要督促已经达成意向但尚未过户的买卖双方尽快完成；另一方面则对还在议价洽谈阶段的卖家进行协调，以期做业务上的最后冲刺。

据美联物业市场研究部提供的资料显示，截至昨日（27日），公司待售房源中有近40%不符合个税减免要求，这些房源中有20%的业主明确表示愿意下调售价，降价幅度大致在所征个税的3至5成。

中原地产上海浦东新区区域副总监叶厚彪表示，强征个税的政策对业主的影响比较显著，部分已签合同还未过户的业主急切要求赶在8月1日前过户，以合理规避个税；约50%的业主则举棋不定，暂时并不调整价格；有个别急售的业主表示，如果能赶在8月1日前过户，则愿意将售价适当下调10%至15%；20%的房东则表示将原来的售价改为到手价，将个人所得税转嫁到买方身上；30%的房东则明确表示改售为租。

美联物业上海区总经理冯泓睿表示，据以往经验，无法及时规避税收的业主很可能采取封盘等待、转售为租及转嫁税收的做法来降低损失。由此很有可能导致短期内上海二手房市场中的房源总量有所减少，而部分次新“无税房”可能占据房源市场主力地位。【延伸阅读：下月起二手房征税：装修费最高可扣减10%原价】

我爱我家人士则指出，在市场进行调整的同时，房地产经纪行业也在面临洗牌。“首先，不规范的交易行为将很快从市场上销声匿迹。其次，中小中介公司在市场上的生存空间越来越小。诚信经营的大型品牌中介公司实际的业务交易量却在明显上升。”该人士表示。

买方市民称一年后再考虑买房

昨天（27日），零点研究咨询集团发布的一项专项调查显示，目前广州市50%以上市民对房价的心理承受上限为5000元/平方米。同时，面对高不可攀的房价，七成被调查广州市民打算一年以后再考虑买房，37.9%的受访者把自己的买房计划安排在三年以后。

数据显示，从2005年11月起，广州房价从均价5267元上涨到2006年4月的均价6253元，半年内暴涨了将近千元。根据零点访集团此前调查结果，83.7%的广州受访者认为目前房价偏高，52%的受访者能接受的最高房屋均价为单价5000元。相比起广州楼市最新的6153元/平方米的均价，这一心理价位比现实房价低20%。也就是说，要想满足大部分购房者的实际支付能力，广州房价似乎还需要调整出近20%的下降空间。调查还显示，广州市民普遍认为房价在短期内大幅回落的可能性并不大。

从去年的新老“国八条”到今年5月17日的“国六条”，政府一直对房地产业实施宏观调控。其中一个新的突出特点是严格新建住房的结构比例要求。对于这一新规，广州市民仅有21.1%认为会对楼市产生明显影响。【延伸阅读：地产人士断言广州楼价已升到最高峰会很快下降】

开发商对新房市场影响很小

“我只扫了一眼文件，没仔细看。”昨天（27日），北京阳光100置业集团有限公司副总经理范小冲表示，对开发商，特别是以自住型开发项目为主的开发商而言，强征个税政策影响较小。

范的态度在开发商中很有代表性。北京万年花城房地产开发有限责任公司副总经理黄玺庆认为，强征个税政策主要针对投资性购房客户，直接影响到二手房市场的交易。虽然，“受该政策的影响，一些投资性客户会慎重步入房地产市场，造成客户流失。但是，总的来看对新房市场影响很小。”

“二手房市场的水流动不起来，会制约新房市场的发展。”一位以投资性项目为主要开发对象的开发商却表示。他指出，北京、上海等一线城市的房地产市场，已经从单纯解决居住问题的“增量市场”，转向更加舒适居住条件的“更新换代市场”。在这种情况下，强征个税对二手房市场的“利空”，将制约住宅“更新换代”的消费。

然而，也有分析人士指出，利用好合理避税工具，实际个税可能仅占房款的较少部分，因此对市场的影响有限，至少不会出现过多制约新房市场的问题。【延伸阅读：强征个税引反效果八成网民担心真实需求遭打压】

银行二手房房贷总量或下跌50％

“二手房强征个税对个人房贷的影响同样巨大。”昨天（27日），民生银行上海分行一位信贷经理表示。这位信贷经理预计，二手房的交易量将在近期大幅降低。受此影响，本已严峻的银行房贷形势不容乐观。

上海一位外资银行人士更预计，未来8、9月间，上海二手房交易带来的房贷总量可能比“国六条”出台前下降50%左右。“这一回，外资银行也不能幸免。”

虽然统计显示，6月上海房贷余额总量止跌回升。但业内人士介绍，这是因为房贷数据相对滞后，这种增长只反映今年前几个月的情况。此次，上海银居投资管理有限公司总裁陈富根表示，一旦二手房个税强征，再加上外资限购与之前营业税等政策的多重影响，上海二手房交易量在7月明显下降的基础上还将继续下滑。

中原地产一信贷经理介绍，目前上海自住型购房出现尽量少贷款的情况。“投资与自住的重要区别是用足金融工具与否。自住客能少贷就少贷，投资客能多贷就多贷。像上海、北京、深圳等投资抬头的一线城市，房贷所受影响更大。”信义房产一位分店店长表示。

另外，银行人士还提醒，由于更多原有的投资客将遭遇无法成交，可能导致更多的银行房贷坏账产生。