07年预测：北京二手经济适用房成交量将突破1万套

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2006 年12 月20 日链家地产

[摘要] 受新建经济适用房“定向销售”及“回购”政策的影响，2006年北京市二手经济适用房成交量出现快速上涨，据&ldqu

受新建经济适用房“定向销售”及“回购”政策的影响，2006年北京市二手经济适用房成交量出现快速上涨，据“链家地产”统计资料分析，今年1-11月，北京市二手经济适用房成交量为8100套，预计全年的成交量达到9000套，与2005年的7500套相比，同比上涨20%；成交量涨幅高于二手商品房的11.1%以及已购公房的5.1%。不过二手经济适用房仍然受到了宏观调控中税费政策的影响，涨幅有所放缓，2005年同比上涨的幅度为82.9%，而今年的同比涨幅仅为20%。从统计数据可以看出，今年的二手经济适用房成交量与各项政策密切相关。

同时，在北京市二手经济适用房的分布中，大规模的经济适用房社区仅集中在昌平区的回龙观、天通苑社区；其他行政区中，中心四城区的按经济适用房管理的回迁房、安居房较多，另外的区域，单纯的经济适用房项目并不多而且较为分散，这样形成了二手经济适用房的三种价格形态。

中心四城区二手经济适用房“有价无市”，房价与二手商品房无异

据“链家地产”统计资料分析，2006年北京市中心四城区的二手经济适用房成交均价为9268元/平米，东城、西城、崇文、宣武四区的均价分别比去年上涨26%、22.3%、23%、20.8%，其中以东城区的涨幅最大，均价也达到9925元/平米。中心四城区很少经济适用房项目，大部分为按经济适用房管理的回迁房、安居房，这部分房产具有优越的地理位置、周边配套完善，需求极为旺盛，其价格已经与同区域的二手商品房并驾齐驱；有些位置极佳的回迁房，房价甚至高于二手商品房，如史家总校所在的朝内南小街区域，回迁房的价格能达到15000元/平米左右；不过由于回迁房、安居房挂牌量很少，因此造成了“有价无市”的局面。[推荐：央产房上市已三年市场热度渐升交易瓶颈犹存]

昌平区回龙观、天通苑社区经济适用房仍比二手商品房低1000元左右

据“链家地产”统计资料分析，2006年昌平区经济适用房成交均价为4650元/平米，同比上涨16.2%，低于其他行政区的二手经济适用房的涨幅。另外，昌平区的二手经济适用房和二手商品房之间具有较大的价格差距；2006年11月，回龙观二手经济适用房成交价为5000-5500元/平米，二手商品房均价6000-6500元/平米，单价相差1000-1500元；天通苑二手经济适用房成交价为4500-4900元/平米，二手商品房均价5500元/平米左右，单价相差600-1000元。二手经济适用房具有的明显价格优势是吸引购房者最重要的原因。“链家地产”市场研发中心认为，这与回龙观、天通苑区域存量房以经济适用房为主有关，因为北京市经济适用主要集中在回龙观、天通苑，今年二手经济适用房的成交量中，回龙观、天通苑的占成交总量的48.2%，区域二手房的价格更多的以经济适用房作为参照标杆。

丰台、朝阳、石景山、海淀区经济适用房价格逼近二手商品房

除中心四城区、昌平区以外，丰台、朝阳、石景山、海淀区的二手经济适用房较多，据“链家地产”统计资料分析，这四个区的二手经济适用房的成交价已逼近同区域的二手商品房及已购公房成交均价，差距仅为3%-10%。其中原因有：首先，丰台、朝阳、石景山、海淀区这四个区的二手房供需比维持在1：6以上，而二手经济适用房存量不足二手房存量的10%，具有价格优势的二手经济适用房，其供需比达到1：8以上，无形中拉高了经济适用房的价格；其次，在房屋品质上，经济适用房其实与二手商品房及公房相差无几；第三，这些区域的成交量以二手商品房为主，而二手经济适用房税费成本更低，自然受到了更多的“礼遇”，业主在出售房产前，往往以同区域的二手商品房价格作为标杆，使得经济适用房的价格越来越接近二手商品房，相信在明年这种差距还会进一步缩小。[推荐：供需差或致房价走高 "限外令"难抑京城楼市燥热]

80-100平米的两居、100-130平米的三居是成交主流，分别占比38%、30%

据“链家地产”统计资料分析，2006年二手经济适用房的成交面积以80—100平米的两居以及100—130平米的三居为主，占比分别为38%、30%；这与今年放量的二手经济适用房有关，一方面，今年满5年的二手经济适用房，多是北京市第一批建设的经济实用房，而第一批经济适用房项目是参照商品房建设的，户型偏大；另一方面，二手经济适用房成交主力区域——回龙观、天通苑的挂牌房源量集中在80—140平米，因此成交量也集中在这一区间。

另外，据“链家地产”统计资料分析，120平米以上的大户型的成交量主要集中在天通苑、回龙观两大社区，占比达到70%。这说明回龙观、天通苑大户型房源挂牌量的充裕，同时，回龙观、天通苑价格较低，也是促成大户型房源成交集中的原因。[推荐：关注：北京二手房市场交易买卖十月备忘录（图）]

2007年预测：二手经济适用房交易量将突破1万套

2007年的经济适用房交易量将会突破1万套。由于目前北京每年的拆迁户数量在6-7万之间，这部分拆迁户都将是经济适用房的有效需求；而从新建经济适用房的供应来看，政府规定在十一五期间有1500万平米的供应量，约21万套左右，其中2008年前供应800万平米，约11万套，也就是每年的供应在4万套左右。那么，有2-3万拆迁户只能通过二手经济适用或者是商品房来解决住房问题，即使按照五五的比例计算，二手经济适用房的需求也在1-1.5万左右；而到2007年有很大一部分经济适用房的年限将满5年，对于这类经济适用房再上市交易时就可以按照市场价出售，从而会增加二手经济适用房的供给。因此，2007年的二手经济适用房交易量将突破1万套，预计交易量在1.1万套左右。

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责任编辑/bj_ershoufang002

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