三大税收制度齐发 二手房投资门槛骤然增高

楼市表情：加急过户

时间：2006年7月31日

地点：海淀区地税局

场景：当天，海淀区地税局门口人潮汹涌，人们都争着尽早缴税过户房产，以规避8月1日开始征收的个人所得税收。

资料图片

去年6月1日是去年二手房交易市场第一个“大限”日，受政策影响，下半年二手房交易量增速骤然下降。税收政策无疑是直接的导演者。

北京去年二手房税收政策力度空前，给楼市带来的直接影响也显而易见。在二手房成交量增速放缓的同时，二手房价格则一路上扬。二手房税收政策的实施，不仅使买卖双方心理预期发生了改变，也迫使中介公司开始调整发展战略。到2006年12月1日起开始征收土地增值税，二手房包括营业税、个税等所有税种已全部征收完毕。那么，2007年的市场还需不需要限制、该如何限制则成了最大的悬念。

●王娴：“我爱我家”第一市场部总经理见证了去年下半年新税收政策对二手房市场的冲击

去年6月起二手房成交量骤降

2006年，对于我爱我家房地产经纪公司第一事业部总经理王娴而言，印象最深刻的是6月份。面对二手房市场增长的放缓，她见证了公司内部经营管理思路的转变。

“2006年3至4月公司二手房交易量显著增长，业务形势向着更好的方向发展。”王娴说，在2005年年底，公司确定了2006年二手房成交预期，约8万-10万套，在这段时间，公司加快了在城区的扩张，以期在增长期获得更大的市场份额。

“但进入5月份，我们开始从市建委和税务等部门了解到二手房税收政策要陆续出台，当政策最终接二连三公布后，我所在的部门开始感觉到来自市场的种种变化。”王娴回忆说。

5月29日公布的“国十五条”中对于营业税的征收期限做了调整，其中将二手房征收营业税期限从2年延长至5年，这一规定将大批以往不在征收范围内的二手房纳入了交税行列。新政出台后半个月，二手房交易市场萎靡不振、租赁市场交易活跃。由于政策公布和执行还有几天缓冲期，根据去年调控期间公司制定的应急预案，公司开始加派人手为尚未签单的双方加紧办理过户手续。

税收政策限制导致的二手房交易量下降已不可避免。由于二手房房源的减少，二手房价格也有所上涨。来自国家统计局的数字显示，截至去年11月底，北京二手房均价已涨至7300多元/平米。

税费转嫁业主比例约八成

从去年下半年起，王娴渐渐感到了市场对政策的反应不同于前年，主要是业主对房价继续上涨的预期比较坚决。

有的业主临到签单时，突然提出加价，使业务员和买家都很被动。王娴说，为保证签约数量，公司制订了分担部分税收成本的“三方分担”方案，并让出部分服务费用。但总体来讲，在实际成交案例中，转嫁给业主税费的占八成左右。

紧随其后7月18日，个税政策出台，并于8月1日正式实施。北京中原三级市场部监测发现，个税与营业税出台后给市场带来的影响甚似，即买卖市场遇冷，租赁市场趋暖。

10月1日开始实施的最新二手房交易计税价格更是将一些地区价格明显高于区域价格的二手房楼盘单独列出，这使一批二手商品房最低计税价格及交易税费相应提高，这对该类房产购买者的需求起到了一定抑制作用。

最低计税制出台后，中介公司工作人员在操作时，却发现这一统一价格与各个城区各自的最低过户价不太一致，有的城区低于统一价格。对此，工作人员往往难以解释清楚。[推荐：轻轻松松选择心仪的二手房 教你选房八大招数]

大中介纷纷扩展业务员队伍

2005年税收政策出台后，买方心态比较稳定，但2006年的税收政策却使不少买家进入了观望期，市场交易量下滑明显。为此，我爱我家调整了2005年3月份以来的经营策略，对新开店面放慢了脚步，重点转向店面调整和买卖业务人员的培养。

去年下半年，公司还增加了买卖业务人员数量。“这主要是因为税收政策使房源下降明显，为保证交易量，不得不扩展业务员队伍。”王娴告诉记者，其他一些大型经纪公司也基本如此。

●三大税政

2006年下半年去年6月1日，北京实施新营业税征收制。新税收制将房屋出售征收营业税的期限从购买之日起2年内延长至5年内。10月1日，北京地税局出台最新二手房交易计税价，使一批二手商品房最低计税价及交易税费相应提高。11月14日又出台的《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》表明，将对5年内非普通住宅交易加征土地增值税。至此，北京二手房税收所有税种全部征收完毕。这三大税收制的实施，大大提高了二手房交易门槛。

据北京中原三级市场部的统计显示，在非普通住宅中有85%左右的房屋都属于二手商品房，因此相当于加重了一批高档、舒适性二手商品房的销售成本。

●成交价上涨

2006年6月份以后去年下半年新征税费的出现使二手房交易成本上升，业主转嫁税费、惜售等行为令二手房交易价上涨明显。

去年二手房市场交易均价创历史新高，全年涨幅可达25%左右。二手房市场房源依旧供不应求，整体供求比例维持在1：5左右。部分核心区域的供求比例达到1：10，市场供求矛盾仍很严峻。

●交易量下跌

2006年1至10月份根据经纪公司统计，2006年1至10月北京市二手房交易量为62645套，与前年同期交易量55540套相比，增幅为12.79%.在此基础上，业内推算，2006年北京市二手房的总体交易量在76000套左右，与前年相比增长幅度约8%，这一数字将创出2000年以年增长率历史新低。主要原因是受去年下半年税收政策影响。

●交易资金监管

2006年11月建设部和北京市建委分别下发了关于房地产经纪行业的《执业规则》以及《专项整治方案》，以此拉开了整顿房地产经纪行业内部规范，严打不法操作行为和违法乱纪等事件的序幕。此举将终止二手房市场房地产中介“代收代付”的做法。[推荐：市场供需矛盾激化 直击北京二手房价攀升背后]

二手房交易资金监管必然也会淘汰一批经营不善的中介，而二手房交易资金监管方案的出台，对于正规运作的房产中介公司来说，有利于降低资金风险，对于“吃差价”的中介则是一个不小的打击。总体而言，2007年的中介行业将会进一步整顿和规范。

记者观察

变规模扩展为细化服务

政府去年所实施的两税制目的在于节制炒房，从而达到缓和供需矛盾的目的。但这些限制政策也在一定程度上制约了二手房市场的正常交易，致使房屋交易成本上升。新税费政策的出现，令部分物业持有人投资回报率降低，买卖双方交易意愿减弱，买家观望心态日益浓厚。业主的“惜售”、“待售”心理抑制了部分二手房，特别是高档二手房房源的释放，市场供需比例矛盾依旧。

参考过往经验，约六成业主出售二手房是为将资金运用到购买一手房自住之上。但目前北京一手房销售价格与二手房相差较大，这部分业主自住升级难度也随之增大。这些业主由于无法解决购房资金问题，因此选择了暂缓出售，从而影响了一部分房源的释放。

新政出台后，二手房交易量和供应量在短暂集中交易过后出现了一定的下滑。这主要是因为大部分业主将个税转嫁给买家，导致买方购买成本提高，购买意愿下降。

市场供应量的下降使中介行业竞争更激烈。

2004年至2005年，北京出现了品牌公司快速扩张趋势，但在目前市场交易量逐步趋于平稳的大背景下，中介大规模扩张显然已不是明智之举。从去年起，北京经纪行业将逐渐进入稳步发展期。

来自市建委的统计信息显示，去年上半年，北京新增房地产经纪机构370家，同期注销448家。从新增数量小于撤销数量的数字可看出，随着2006年下半年二手房限制政策的频出，不少中介公司面临经营困难的局面。新年伊始，在谈论今年公司计划时，一些大型中介公司都明显低调了很多。不少中介公司已明确表示，2007年的工作重点是加强内部管理和内部人员培训。使80%的业务量集中到20%的大型品牌经纪公司门下成为今年大公司的主要目标。

对于100家店面以下的中小型经纪公司，其进一步扩张的主观愿望依然存在，但受制于现实情况，一方面2007年的预期交易量不会有太大提升，另一方面，已经占据主导地位的大型中介会步步为营，在已立足的区域开展更精细的耕作。[推荐：轻轻松松选择心仪的二手房 教你选房八大招数]

这使小公司发展受到来自市场的明显阻力。

在大公司发展思路转向节约成本后，中小企业扩张成本和风险将明显高于往年。维持现有规模，在优先考虑单店布点的基础上适度发展，将成为2007年中介行业发展的主流。

2006年前后，中介行业的快速扩张与海外资本的推波助澜有着密切关系。但在中介行业整体扩张意愿下降的情况下，海外基金参与热度也必然有所下降。今年中介行业竞争将更加激烈，一些已占据了规模优势，但发展过快的公司可能会在收缩规模和寻求资金支持方面作出选择，这也会给一些希望进入中介行业的资金带来机遇。但整体而言，这种机遇将少于往年。

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